Der Immobilienmarkt Ost und die "Blühenden Landschaften" von Helmut Kohl. 

Fakt ist: Es gibt viele wirtschaftliche Fortschritte im Osten, die vor 35 Jahren nicht denkbar waren! Privat und in der Wirtschaft.

Durch die letzte Niedrigzinsphase, haben sich auch im Osten die Immobilienpreise, vor allem im Privatbereich, deutlich erhöht. Auch für Immobilien, die einigen Jahre vorher abgerissen gehörten. Trotzdem fanden sich teilweise Käufer hierfür, weil einfach "das Geld billig war" und irgendwo vertan werden musste. Banken genehmigten Kredite, die sie zwei oder drei Jahre vorher nicht ausgereicht hätten und es heute nicht mehr tun, da sie sonst auf ihrem "brachliegenden Geld" liegen geblieben wären oder hätten sogar Zinsen zahlen müssen.

Dies ist ja bekanntlich vorbei (wird aber wiederkommen). Bei privaten und  gewerblichen Immobilien, werden die Preise in den nächsten 5 - 10 Jahren stark sinken. Vor allem im Osten. Hier einige Gründe:

1. Die demografische Entwicklung bleibt ungünstig und wird sich noch weiter zuspitzen. Während sich die düsteren Prognosen für die Bundesrepublik, Dank gestiegener Zuwanderung und steigender Geburtenzahlen, etwas entspannt haben, werden sich der Bevölkerungsrückgang und die Überalterung speziell in den ostdeutschen Bundesländern exorbitant zuspitzen. Auch wenn die Abwanderung gestoppt ist, die Demografie wird die wirtschaftliche Entwicklung hemmen, wenn durch die Alterung das Arbeitskräftepotenzial zurückgeht und die ostdeutschen Bundesländer für Unternehmen an Attraktivität einbüßen. Dabei steht die „Rentnerschwemme“ aus den geburtenstarken Babyboomerjahrgängen ab etwa 2025 - 2030 erst noch bevor.  

2. Es wird zu einem Überangebot an Immobilien kommen. Zu einem werden irgendwann die Zinsbindungen und staatliche Zuschüsse auslaufen und viele private Eigentümer werden ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Zum anderen werden Vermieter keine Mieter mehr finden, da sich die Einwohnerzahl verringern wird. Hier auf die Zuwanderung zu hoffen ist vergeblich, da sich die Sozialkassen die bei uns vorherrschende Art der Zuwanderung schlicht nicht mehr leisten können oder sie werden kollabieren.

3. Im gewerblichen Bereich wird Zahl der Mieter und der vermieteten Flächen zurückgehen. Dies wird sich ab Ende des Jahrzehnts extrem zuspitzen. Im Einzelhandel z. B. werden dadurch große Player noch größer werden, da nur sie noch die Topflächen neu besetzen können. Kleinere Unternehmen werden nur mit neuen Konzepten im Flächenhandel überleben. Durch Corona kam es zu einer extremen Veränderung der Einkaufgewohnheiten. Der Trend zum Onlinegeschäft wird sich fortsetzen und durch Billiganbieter aus Asien noch viel weiter verstärken. Das bedeutet es werden sehr viele Flächen frei werden und es wird viel weniger neue Mieter für Einzelhandelsflächen geben. 

In der Hotellerie und in der Gastronomie werden die ständig steigenden Preise und der anderseits hohe Mangel an Mitarbeitern zu einem immer schnelleren Rückgang der Betriebszahlen führen. Wer wird sich in einem absehbaren Zeitraum in diesen Segmenten noch selbständig machen wollen oder sogar expandieren? 

Diese und weitere Entwicklungen gilt es bei Immobilienprojekten zu berücksichtigen. Es gilt die natürlich bestehenden Chancen zu nutzen und Projekte zu entwickeln, die speziell auf die langfristigen Wünsche und Chancen potentieller Investoren oder Mieter ausgelegt sind. Es gibt viele Liegenschaften, die nicht vermarktet werden, weil die Eigentümer vielleicht bisher nicht auf die richtigen Entwicklungs- oder Vermarktungsstrategien verfolgt haben. 

Fazit: Es gibt viele gute Chancen im Osten auf die Zukunft ausgelegte Projekte zu realisieren, wenn diese professionell aufbereitet und umgesetzt werden. Investieren Sie in Geschäfte / Immobilien, wenn Sie sie verstehen oder sie Ihnen verständlich und neutral erklärt wurden. Sonst verlieren Sie viel Geld oder sogar Ihre Existenz. 

Erwerbsnebenkosten

Sie haben das passende Objekt gefunden? Dann sollten Sie die Erwerbsnebenkosten nicht vergessen! Die können leicht zusätzlich 10-12% des Kaufpreises betragen.

Grunderwerbsteuer Die Bundesländer legen die Grunderwerbsteuer selbst fest. Je nach Bundesland liegt sie momentan zwischen 3,5 und 6,5%. In Thüringen wurde die Steuer zum 01.01.2017 von 5 auf 6,5% erhöht. Auch in anderen Bundesländern wird über eine mögliche Anhebung diskutiert. Der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien liegt hierzulande bei ca. 300.000 Euro. Das sind bei 5% Grunderwerbssteuer 15.000,00 €!

Maklerprovision Wenn Sie über einen Makler kaufen, können hier auch bis ca. 6% Maklerprovision zur Kaufsumme hinzukommen. Bei einem Kaufpreis in Höhe von 300.000 Euro sind das nochmals 18.000,00 € (incl. MwSt.)!

Notarkosten Für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages und für die Eintragung im Grundbuch, können Sie etwa 2% des Kaufpreises einkalkulieren. Also etwa 6.000,00 €.

In diesem Fall haben Sie also Erwerbsnebenkosten von fas 30.000,00 €!

So hoch sind Ihre Erwerbsnebenkosten in

Schleswig-Holstein ca. 15% (davon Grundsteuer 6,5%)

Mecklenburg-Vorpommern ca. 13% (davon Grundsteuer 5%)

Hamburg ca. 13% (davon Grundsteuer 4,55%)

Bremen ca. 12% (davon Grundsteuer 5%)

Berlin ca. 15% (davon Grundsteuer 6%)

Niedersachsen ca. 12% (davon Grundsteuer 5%)

Nordrhein-Westphalen ca. 12% (davon Grundsteuer 6,5%)

Sachsen-Anhalt ca. 15% (davon Grundsteuer 5%)

Brandenburg ca. 16% (davon Grundsteuer 6,5%)

Sachsen ca. 12% (davon Grundsteuer 3,5%)

Thüringen ca. 15% (davon Grundsteuer 6,5%)

Hessen ca. 13% (davon Grundsteuer 6%)

Rheinland-Pfalz ca. 11% (davon Grundsteuer 5%)

Saarland ca. 12% (davon Grundsteuer 6,5%)

Baden-Württemberg ca. 12% (davon Grundsteuer 5%)

Bayern ca. 10% (davon Grundsteuer 3,5%)

Bitte beachten! Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück erwerben, können durch zukünftige Erschließungsmaßnahmen der Kommune noch extrem hohe Zusatzkosten auf Sie zukommen. Prüfen Sie ob die Stadt die Erschließung bereits wirklich vollständig durchgeführt hat. Vielleicht sind auch noch in naher Zukunft Straßenbaumaßnahmen geplant? Kommunen können auch die Kosten z. B. für die Erneuerung der Fahrbahn umlegen. 

Selbstverständlich dürfte sein, dass Sie auch die Kosten für die Renovierung oder Modernisierung einplanen. Und die natürlich mit einem großzugigen Puffer für Unvorhergesehenes.